證券時報
2025-11-30 09:59
11月28日，中國證監(jiān)會發(fā)布了《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》，啟動商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱“商業(yè)不動產(chǎn)REITs”）試點。
證券時報記者從多方了解到，上交所等單位正在緊鑼密鼓推進配套規(guī)則修訂、系統(tǒng)改造和試點項目培育等工作，相關(guān)規(guī)則同步征求市場意見。
此次啟動試點，是中國證監(jiān)會貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署的重要舉措，有利于盤活存量商業(yè)不動產(chǎn)，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，也是涉及我國REITs市場發(fā)展全局的關(guān)鍵一步。
“隨著《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》的發(fā)布，公募REITs底層資產(chǎn)向全門類又邁出重要一步，標志著我國REITs市場發(fā)展進入新階段，資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的深度和廣度進一步拓展。”上交所相關(guān)業(yè)務(wù)負責人向記者表示。
順勢而為 商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點正當其時
“公募REITs市場終于迎來商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點！”試點的公告發(fā)布后，一位業(yè)內(nèi)人士對記者說。據(jù)悉，市場各方對推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs的共識高度統(tǒng)一、呼聲持續(xù)高漲。
《中共中央關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃的建議》指出，要堅持高質(zhì)量發(fā)展，做優(yōu)增量、盤活存量，推動經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展和社會全面進步。我國商業(yè)不動產(chǎn)規(guī)模龐大，資產(chǎn)持有主體拓寬直接融資渠道的需求強烈。如何借助REITs進行有效盤活，實現(xiàn)投融管退的良性循環(huán)，是急需回應(yīng)的重要課題。
公募REITs作為資本市場盤活存量資產(chǎn)、服務(wù)實體經(jīng)濟的利器，其產(chǎn)品功能屬性與商業(yè)不動產(chǎn)天然契合。
經(jīng)過近五年的實踐探索，我國公募REITs市場堅持市場化、法治化的發(fā)展方向，從無到有逐步發(fā)展成千億級的新興市場。根據(jù)市場公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至目前，全市場共有77單產(chǎn)品上市，發(fā)行規(guī)模2070億元（含擴募），總市值2199億元，行業(yè)首單、區(qū)域標桿漸次落地，示范性和規(guī)模性不斷增強，市場容量持續(xù)提升，運行整體平穩(wěn)，投資者群體日益成熟，為推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs奠定了堅實的制度基礎(chǔ)、市場基礎(chǔ)和生態(tài)基礎(chǔ)。
此外，我國資本市場在商業(yè)不動產(chǎn)盤活領(lǐng)域積累了豐富的實踐經(jīng)驗。據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自2024年以來，以酒店、寫字樓、購物中心等優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目作為底層資產(chǎn)的CMBS、類REITs及持有型不動產(chǎn)ABS產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模近千億元，市場各方對商業(yè)不動產(chǎn)的估值邏輯、運營管理、產(chǎn)品機制設(shè)計等方面已形成較為廣泛的共識。
據(jù)行業(yè)研究機構(gòu)分析，當前商業(yè)不動產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)歷價值重估，特別是核心城市核心區(qū)域的一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)出租率、租金水平等經(jīng)營指標表現(xiàn)較為穩(wěn)健，現(xiàn)金流回報較為穩(wěn)定。隨著新型城鎮(zhèn)化推進和新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展，商業(yè)不動產(chǎn)具備長期增值潛力，在當前利率整體下行的市場環(huán)境下，具有較強的配置價值。
其時已至，其勢已成。開展商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點，是落實黨中央、國務(wù)院決策部署和市場廣泛需求之舉，也是盤活商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)、服務(wù)實體經(jīng)濟發(fā)展的必由之路。
其興可待 商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點構(gòu)筑多方共贏格局
商業(yè)不動產(chǎn)具備明顯的市場化屬性，存量規(guī)模龐大，而在資產(chǎn)盤活領(lǐng)域仍是“藍海”。業(yè)內(nèi)人士表示，在這片“藍海”進行REITs試點，更具深遠的戰(zhàn)略意義，可能引發(fā)“一子落而滿盤活”的多元效應(yīng)。
對實體經(jīng)濟而言，試點不僅有助于拓寬企業(yè)直接融資渠道，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，更將引導(dǎo)企業(yè)從“開發(fā)商”向“資產(chǎn)管理商”實現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。資本市場的重要功能是資產(chǎn)定價和資源配置，商業(yè)不動產(chǎn)REITs能夠通過市場化價格機制的作用有效激勵企業(yè)強化運營管理能力、持續(xù)提升資產(chǎn)質(zhì)量，促進商業(yè)不動產(chǎn)市場的良性競爭，助力暢通經(jīng)濟循環(huán)，在“防風險、穩(wěn)增長”中發(fā)揮積極作用。
對廣大投資者而言，商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出，進一步豐富了公眾投資者選擇，提供了一類兼具穩(wěn)定現(xiàn)金流與資產(chǎn)增值潛力的配置工具，有助于優(yōu)化個人與機構(gòu)投資組合，共享實體經(jīng)濟與不動產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展帶來的長期紅利。
對資本市場而言，商業(yè)不動產(chǎn)REITs是金融精準服務(wù)實體經(jīng)濟的典型實踐，試點進一步豐富了REITs底層資產(chǎn)類型，將有效增強市場的包容性與吸引力，推動公募REITs市場加快擴容，是完善多層次資本市場體系的有力舉措。
“公募REITs試點啟動至今已經(jīng)歷5個年頭，成效有目共睹，正當‘十五五’規(guī)劃開局之際，未來的一段時間都將是REITs發(fā)展的關(guān)鍵期，在此時間節(jié)點啟動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點，將進一步發(fā)揮REITs市場功能，更加有效盤活存量資產(chǎn)，為經(jīng)濟社會發(fā)展注入新的動力。”業(yè)內(nèi)資深人士向記者表示。
呼之欲出 商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點穩(wěn)步推進
記者從多方了解到，為推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點工作平穩(wěn)有序落地，在中國證監(jiān)會統(tǒng)籌指導(dǎo)下，上交所等單位已在緊鑼密鼓開展配套業(yè)務(wù)規(guī)則完善、系統(tǒng)適應(yīng)性改造、市場和投資者培育等各項準備工作，目前正就完善配套業(yè)務(wù)規(guī)則履行相關(guān)程序，預(yù)計會在不久的將來與市場見面。
上交所相關(guān)業(yè)務(wù)負責人表示：“下一步，上交所將在中國證監(jiān)會的指導(dǎo)下，穩(wěn)步推進商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點各項工作，持續(xù)完善相關(guān)業(yè)務(wù)規(guī)則，協(xié)同各方做好市場培育，進一步激發(fā)市場參與主體活力。以優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動產(chǎn)先行穩(wěn)步開展試點，把好資產(chǎn)‘入口關(guān)’，鼓勵運營管理強、資產(chǎn)運營表現(xiàn)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)項目開展試點，切實做好風險防范，引導(dǎo)相關(guān)主體歸位盡責，共同推動公募REITs市場高質(zhì)量發(fā)展，構(gòu)建運轉(zhuǎn)高效、風險可控、生態(tài)健康的REITs市場體系。”
隨著制度、系統(tǒng)與項目等多方面條件的逐步成熟，一個資產(chǎn)類型更豐富、運行更高效、監(jiān)管更有力的公募REITs市場正在形成。而商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點的推進，不僅標志著我國REITs市場進入新的發(fā)展階段，更將成為服務(wù)實體經(jīng)濟、推動經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展的長期穩(wěn)定器與金融新引擎。
