券商中國
許盈
2025-11-30 10:22
2025年11月28日，中國證監(jiān)會發(fā)布《中國證監(jiān)會關(guān)于推出商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金試點的公告（征求意見稿）》（以下簡稱《公告》）并向社會公開征求意見。這標志著境內(nèi)商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱商業(yè)不動產(chǎn)REITs）試點正式啟動，REITs市場迎來新一輪擴容。
助力構(gòu)建房地產(chǎn)新發(fā)展模式
商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金是通過持有商業(yè)不動產(chǎn)以獲取穩(wěn)定現(xiàn)金流并向基金份額持有人分配收益的封閉式公開募集證券投資基金。
《公告》明確了如下內(nèi)容：一是基金注冊及運營管理要求，明確基金管理人及基金托管人、盡職調(diào)查、申請材料、商業(yè)不動產(chǎn)等方面要求，以及基金管理人的主動運營管理責任。二是發(fā)揮基金管理人和專業(yè)機構(gòu)作用，壓嚴壓實責任，要求嚴格遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范和監(jiān)管要求。三是強化監(jiān)管責任，明確各監(jiān)管機構(gòu)依法依規(guī)履行商業(yè)不動產(chǎn)REITs監(jiān)管和風險監(jiān)測處置等職責。此外，商業(yè)不動產(chǎn)REITs其他有關(guān)事宜，參照《公開募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金指引（試行）》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
業(yè)內(nèi)人士認為，從全球成熟市場發(fā)展經(jīng)驗來看，商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、寫字樓、酒店等商業(yè)不動產(chǎn)是REITs產(chǎn)品重要的底層資產(chǎn)。我國REITs市場堅持服務(wù)實體經(jīng)濟，現(xiàn)階段推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs，對于經(jīng)濟發(fā)展、地產(chǎn)行業(yè)和地產(chǎn)企業(yè)等都具有深遠的意義。第一，商業(yè)不動產(chǎn)REITs有助于穩(wěn)地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)濟。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計，我國商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域存量規(guī)模為40萬億元，發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)REITs可有效盤活存量資產(chǎn)，發(fā)揮促消費擴投資穩(wěn)經(jīng)濟功能。第二，商業(yè)不動產(chǎn)REITs有助于商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級。伴隨不動產(chǎn)行業(yè)進入存量時代，房地產(chǎn)行業(yè)建立“投-融-管-退”發(fā)展模式是主流方向和大趨勢。發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)REITs，能夠促進房地產(chǎn)行業(yè)逐步從“三高”開發(fā)模式轉(zhuǎn)向資產(chǎn)精細化運營管理模式，有助于房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。第三，商業(yè)不動產(chǎn)REITs推動商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)輕重分離、經(jīng)營模式多元化。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行商業(yè)不動產(chǎn)，能夠打通不動產(chǎn)募投管退價值鏈，兼任開發(fā)商、運營商和管理人等多重角色，同時獲取物業(yè)開發(fā)利潤、物業(yè)重估和增值收益、經(jīng)常性租金收益和基金管理費用。
境內(nèi)REITs市場資產(chǎn)類型不斷豐富
截至2025年11月28日，全市場共有77只REITs上市交易，總募集資金超過2000億元，總市值約2200億元，涵蓋收費公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產(chǎn)類型。自2024年以來，深滬證券交易所全面推動REITs常態(tài)化發(fā)行，推出首批消費基礎(chǔ)設(shè)施REITs、首單水利設(shè)施REITs和首批數(shù)據(jù)中心REITs，資產(chǎn)類型不斷豐富，充分發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)、示范效應(yīng)。隨著REITs市場發(fā)展日趨成熟，推出商業(yè)不動產(chǎn)REITs成為市場關(guān)注的焦點。
深交所REITs市場特色鮮明，多措并舉推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點。截至2025年11月28日，深交所共上市25只REITs，總市值約721.45億元，涵蓋主要資產(chǎn)類型。首批REITs上市以來，深交所陸續(xù)在天然氣發(fā)電、保障性租賃住房、水利、消費基礎(chǔ)設(shè)施、數(shù)據(jù)中心等領(lǐng)域落地市場首批REITs項目，推出多個REITs標桿項目，攜手市場各方打造“深市樣板”。截至11月28日收市，深市REITs較發(fā)行價平均上漲12.38%，累計分紅125次，分紅總金額約81.37億元，反映了產(chǎn)品收益相對穩(wěn)定、分紅屬性明顯的收益特征。
據(jù)了解，深交所正在推進商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點工作，相關(guān)REITs配套規(guī)則同步征求市場意見。深交所相關(guān)業(yè)務(wù)負責人表示，接下來，深交所將按照中國證監(jiān)會統(tǒng)一部署，優(yōu)化完善REITs配套規(guī)則，開展系統(tǒng)適配性改造，聯(lián)合市場各方做好商業(yè)不動產(chǎn)REITs項目培育和儲備，穩(wěn)步推動商業(yè)不動產(chǎn)REITs試點落地，持續(xù)增強多層次資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟質(zhì)效。
